当前位置:流星毕业论文网毕业论文理工论文工程建筑 → 论文中心内容

中国房地产证券化的法律思考

减小字体 增大字体 作者:顾玉良  来源:流星毕业论文网  发布时间:2018/2/4 18:49:29


  摘要:本文以对借鉴国外房地产证券化操作的法律及实践经验,提出了我国在房地产证券化操作上的一些立法思考。
  关键词:资产; 房地产; 证券化; 法律; 思考
  
  中图分类号:F293.31
  文献标识码:B
  文章编号:1008-0422(2008)10-0159-02
  
  1房地产证券化的含义、性质和特征
  1.1房地产证券化的含义和性质
  以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代美国。房地产证券化,是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上证券资产的金融交易的过程,从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权或债权。
  房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,其具体形式可以是股票、债券,也可以是信托基金与收益凭证等。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。与其他资产证券化相比,房地产证券化的范围更广,远远超出了贷款债券的证券化范围。
  1.2房地产证券化的特征
  1.2.1基础资产的法律形式是合同权利。
  1.2.2参与者众多,法律关系复杂。
  1.2.3独特的融资模式。
  1.2.4安全系数高。
  1.2.5证券品种多样化,适合于投资。
  1.2.6政策性强。
  
  2海外房地产证券化的立法体例
  海外房地产证券化的法律规定,从体例上看,可以分为分散立法型和统一立法型,这两种体例跟各自的国情紧密联系的。
  2.1分散立法型国家的法律规定
  2.1.1美国关于房地产证券化的法律规定
  美国是最早进行房地产证券化的国家,在法律制度方面积累了非常丰富的经验,其主要立法有:《证券法》、《证券交易法》、《公司投资法》。在房地产投资信托方面应当说,《公司投资法》与《公用事业控股公司法》、《信托契约法》、《投资顾问法》,都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》(FAS125)、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。两法采用金融合成分析法,改变过去对“真实销售”只重形式轻实质的缺陷,该法还对房地产证券化中的会计报表合并等问题做了详细规定,有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面,正式开创了REIT。
  2.1.2采用分散型立法的国家和地区还有英国,法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区
  2.2统一立法型国家的法律规定
  2.2.1日本关于房地产证券化的法律规定
  日本的房地产证券化起步于80年代中后期,1998年通过《特殊日的公司法》并于2000年修正为《资产流动化法》,至此,才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。此外,在日本推动金融资产证券化的同时,我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用:《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说,虽然更分散,但仍然具有补充适用的价值。
  2.2.2采取统一立法型的国家和地区还有韩国,印尼、马来西亚、泰国和我国台湾地区。
  
  3我国推行房地产证券化的必要性和可行性
  3.1我国房地产证券化的发展现状
  房地产证券化是当代经济金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来,西方国家金融业发生了重大的变化,一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战,而证券化却在竞争中得到了迅速的发展,成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中,房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
  3.1.1房地产抵押债权证券化的发展现状
  房地产证券化从银行金融机构的角度来看,表现为金融机构出于单纯的融资目的,将其拥有的房地产抵押债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场,称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看,抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:(1)抵押贷款的规模很小。(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。
  3.1.2房地产投资权益证券化的发展现状
  我国改革开放以来,伴随着资本证券市场的不断形成和发育,房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展,并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下几个方面:
  (1)房地产股票市场的发展。
  (2)房地产债券市场的发展。
  3.2我国推行房地产证券化的可行性和必要性
  3.2.1房地产证券化的必要性
  3.2.1.1有利于提高银行资产的流动性,释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长,而商业银行资金来源以短期为主,因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。房地产证券化有利于释放由此产生的金融风险。
  3.2.1.2有利于拓展房地产资金来源,构建良好的房地产运行机制。推行房

[1] [2]  下一页

友情链接